Im Vergleich zu Bau-Unternehmern oder Immobilieninvestoren weisen Bauträger eine besondere Position im Immobiliengeschäft auf, die vor allem hinsichtlich der Finanzierung eine komplexe Angelegenheit darstellen kann. Bauträger erwerben ein Grundstück, bebauen dieses und veräußern es dann mit ihrem Arbeitgeber- dieses Vorhaben bedarf einen hohen Kapitalbedarf, welches Bauträger oftmals nicht aufweisen können. Bauprojekte benötigen in der Regel viel Geld, welches sich über den langen Projektentwicklungs- Zeitraum geliehen wird. Hier kann eine Bauträgerfinanzierung Abhilfe leisten. Jedoch gilt diese als sehr komplex und ist zugleich mit hohem Risiko für den Finanzierungsgeber verbunden. Dementsprechend prüfen Banken bei einer Bauträgerfinanzierung grundsätzlich sehr gründlich, wie das Kreditausfallrisiko minimiert werden kann.

Was gibt es bei einer Bauträgerfinanzierung zu beachten?

Es gilt zu beachten, dass eine Bauträgerfinanzierung aus vielerlei Gründen keine simple Finanzierung darstellt. Dies wird auch an den zahlreichen Vorschriften deutlich, die mit dieser Finanzierungsform einhergehen. So ist eine Bauträgerfinanzierung unter den strengen Vorkehrungen der “Makler- und Bauträgerverordnung” vorgeschrieben. Demzufolge überprüfen die Kreditinstitute in regelmäßigen Abständen, inwiefern die Vorschriften tatsächlich eingehalten werden. Auch das finanzierende Institut wird dabei mit strengen Prüfkriterien erlegen. Zudem muss beachtet werden, dass bei einer Bauträgerfinanzierung hinreichend Eigenkapital vorhanden sein muss. Dies kann für viele Bauträger eine Herausforderung darstellen.

Das Risiko für eine Bauträgerfinanzierung

Eine Bauträgerfinanzierung kann eine Reihe von Risiken bergen. Im Folgenden werden die einzelnen Risiken für Sie nochmal erläutert:

1.) Das technische Risiko
Bei der Erstellung der Bauleistung ist zunächst einmal das technische Risiko abzuklären. Hierbei ist sowohl die vorhandene Bausubstanz bei der Risikoabschätzung zu berücksichtigen als auch das grundlegende Projekt zum Neubau.
2.) Das Verkaufsrisiko
Auch das Verkaufsrisiko sollte bei einer Bauträgerfinanzierung mitbedacht werden. Dies ist vor allem dann von Relevanz, wenn das Objekt in mehrere Einheiten aufgeteilt werden soll. Hierbei spielen sowohl die Nachfrage, die Lage als auch der Preis eine bedeutende Rolle.
3.) Das Kostenrisiko
Ein Kostenrisiko kann entstehen, wenn die Kalkulation für einen Neubau oder für eine Sanierung zu knapp berechnet ist und unvorhergesehene Mehraufwendungen eintreten.
4.) Das Terminrisiko
Unter einem Terminrisiko versteht man die mögliche Verschiebung der Fertigstellung des Baus und den damit einhergehenden Abschlagszahlungen der Immobilienfinanzierung.
Abwicklung der Finanzierung nach der Makler- und Bauträgerverordnung
Die Makler- und Bauträgerverordnung weist bestimmte Vorkehrungen auf, die bei einer Abwicklung der Finanzierung zu beachten sind. So muss jeder Bauträger laut MaBV einen Zahlungsplan einhalten. Dieser Zahlungsplan gibt Vorschriften vor, wie viel Prozent des Vorhabens zu welchem Zeitpunkt bereits vom Bauträger bezahlt werden müssen. Hierbei handelt es sich um insgesamt 13 Teilzahlungen, die nach dem jeweiligen Baufortschritt fällig werden. Erst nach Zahlung der letzten Rate wird der Erwerber Eigentümer im Grundbuch.

-Nach Beginn der Erdarbeiten: 30 Prozent
-Nach Fertigstellung des Rohbaus inklusive Zimmerarbeiten: 28 Prozent
-Nach Herstellung der Dachflächen und -rinnen: 5,6 Prozent
-Nach Rohinstallation der Sanitäranlagen: 2,1 Prozent
-Nach Rohinstallation der Heizung: 2,1 Prozent
-Nach Rohinstallation der Elektroanlagen: 2,1 Prozent
-Nach Fenstereinbau: 7 Prozent
-Nach Fertigstellung des Innenputzes: 4,2 Prozent
-Nach Fertigstellung des Estrichs: 2,1 Prozent
-Nach Fliesenarbeiten in Sanitärbereichen: 2,8 Prozent
-Nach Bezugsfertigkeit: 8,4 Prozent
-Nach Fertigstellung des Fassadenarbeiten: 2,1 Prozent
-Nach vollständiger Fertigstellung: 3,5 Prozent

Finanzierungsmöglichkeiten für Bauträger

Grundsätzlich werden Bauträgerfinanzierungen in einem Zwei-Konto-Modell durchgeführt, welches Parallelen zu dem Kontokorrentkredit aufweist. Laut der Makler- und Bauträgerverordnung sind sowohl Bauträger als auch das Finanzinstitut dazu verpflichtet, die Käufergelder zu separieren. Diese Vorschrift kann mithilfe zweier Konten eingehalten werden. So werden auf dem einen Konto beispielsweise alle Ausgaben verbucht- wie zum Beispiel die Zahlung des Grundstücks oder jegliche Handwerkerrechnungen. Auf dem anderen Konto wiederum gehen die Zahlungen des Kreditnehmers ein. Auf den “Ausgabenkonto” wird für den Bauträger folglich ein Kreditlimit angesetzt, welcher sich aus den Gesamtkosten abzüglich des Eigenkapitals ermitteln lässt. Auch muss der Bauträger lediglich die Differenz an Zinsen der beiden Konten zahlen, da ein sogenannter Kompensationsverbund gebildet wird. Grundsätzlich gilt: Je mehr der Bauträger in seiner Anfangsphase bereits verkauft, desto geringer ist seine Zinsbelastung.
Diese Form der Kontenseparierung ist gesetzlich vorgeschrieben und dient zum Schutz des Käufers, da auf diese Weise verhindert wird, dass Gelder des einen Erwerbers für den Bau des Objektes des anderen Erwerbers genutzt werden. Auch besteht ein Schutz der Gelder im Fall der Insolvenz des Bauträgers.

Vorverkaufsquote

Oftmals verlangen Finanzinstitute von den Bauträgern eine Vorverkaufsquote. Damit ist gemeint, dass vor der Freigabe der Hochbaufinanzierung bereits ein Teil der Projekteinheiten beurkundet sein muss. Auf diese Weise kann sowohl für die Bank als auch für den Bauträger selbst sichergestellt werden, dass das Projekt zu den angesetzten Plan- Verkaufspreisen auch angenommen wird. Daher ist es bedeutsam, dass die Finanzierung in verschiedene Phasen gegliedert wird, da beispielsweise der Grundstückspreis oder die Planungskosten bereits vor der Erfüllung der Vorverkaufsquote fällig sein könnten.

Fazit

Eine Bauträgerfinanzierung stellt eine komplexe Angelegenheit dar, bei der es vieles bereits im Vorfeld zu beachten gibt. Für den reibungslosen Start und die Vorbereitung von allen wichtigen Unterlagen bietet es sich an, sich einen unabhängigen Fachberater zur Seite zu holen. Dieser ermöglicht Ihnen einen Vergleich mit unterschiedlichen Angeboten, sodass Sie die individuell beste Lösung für Sie finden können. Auch überprüft Ihr Fachberater alle wichtigen Rahmenbedingungen und Vertragszusätze, sodass Sie rechtlich gut beraten sind und nicht nur Zeit, sondern auch Geld sparen.