Man kann zunächst einmal kurz und knapp sagen, dass ein Baukredit nur an volljährige Personen mit einem Wohnsitz sowie Bankkonto in Deutschland ausgegeben werden. Bei der Genehmigung dieser Finanzierung spielt aber natürlich darüber hinaus die Bonität, der Immobilienwert und dass Eigenkapital mit die größte Rolle. Wenn man ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital an eine Baufinanzierung gelangen möchte, muss dafür die Bonität optimal sein. Von der Höhe des Eigenkapitals, dem Zinsvergleich sowie der Geschwindigkeit bei der Tilgung wird eine günstige Finanzierung wesentlich abhängen. Im Folgenden ein etwas detaillierter Blick auf die Sachlage.

Rechtliche Voraussetzungen für die Immobilienfinanzierung

Man muss wissen, dass es einige Bedingungen gibt, an die Sparkassen, Banken, Bausparkassen oder Versicherungen zwingend gebunden sind. Der Gesetzgeber hat dazu die grundlegenden Voraussetzungen festgelegt und die Kreditgeber haben daher zumindest in dieser Sache keinen Spielraum.

Zu diesen Voraussetzungen gehört u.a. das Alter des Kreditnehmers. In Deutschland ist man ab 18 Jahren volljährig und damit meistens auch kreditfähig. Wenn man also Volljährig ist, kann man auch eine Finanzierung beantragen. Wenn aber jemand immer näher an das Rentenalter rückt, werden die möglichen Kreditgeber kritischer entscheiden, damit die Rückzahlung (die Ratenhöhe) sowie auch die Dauer der Rückzahlung zumutbar bzw. tragbar ist. Auf alle Fälle sind Personen bei der Vergabe eines Kredits ausgeschlossen, die zwar volljährig, aber beispielsweise wegen einer Krankheit nicht geschäftsfähig sind.

Wohnort und das Bankkonto

Um in Deutschland einen Baukredit für die eigenen vier Wände zu bekommen, muss ein Kreditnehmer einen festen Wohnsitz haben und eine deutsche Bankverbindung ist ebenso verpflichtend.

Welche Rolle spielt der Verwendungszweck bei der Baufinanzierung?

Im Kreditvertrag vereinbaren der Kreditgeber und die Kreditnehmer den Zweck für die Darlehenssumme. Eine Baufinanzierung kann man nur für Kosten nutzen, die den Kauf sowie den Erhalt einer Immobilie betreffen. Eine Auszahlung aus dem Kredit erhält man deswegen auf Vorlage von Rechnungen, Zahlungsaufforderungen oder Gebührenbescheiden.

Verwendungszwecke, die bei einer Immobilienfinanzierung festgelegt werden können:

• Für den Hausbau
• Für den Kauf von einem Haus, Grundstück oder einer Eigentumswohnung
• Für die Modernisierung einer Immobilie
• Für den Umbau oder den Anbau einer Immobilie
• Für die energetische Sanierung einer Immobilie
• Für die Renovierung einer Immobile

Welche finanziellen Voraussetzungen für eine Baufinanzierung gibt es?

Ob der Kreditnehmer kreditwürdig ist, ist eine Bedingung für die Immobilienfinanzierung. So darf eine Vereinbarung für die Finanzierung eines Hauskaufs nie ohne eine Prüfung der Kreditwürdigkeit stattfinden. Ein guter Grund dafür ist, dass Banken das Risiko eines Ausfalls möglichst ausschließen wollen. Auch soll natürlich die Überprüfung der Bonität den Kreditnehmer selbst schützen. Kreditgeber sind deshalb per Gesetz verpflichtet, herauszubekommen, ob der Kreditnehmer die Kreditrate tragen sowie die Darlehenssumme auch zurückzahlen kann.

Faktoren, die die Bonität beeinflussen

Im Grunde genommen sind es vier Merkmale, die zusammen eine Rolle spielen, wenn es um die Kreditwürdigkeit geht. Auf das Einkommen, das Eigenkapital, die Sicherheiten/der Immobilienwert sowie die SCHUFA-Einträge kommt es an.

Natürlich werden die Umstände bei jedem Antragsteller unterschiedlich aussehen. Daher hat die Bank die Aufgabe, die Aspekte für jede Baufinanzierung jeweils einzeln zu bewerten. Die Grundlage der Berechnungen macht es möglich, dass der Kreditsachbearbeiter dann eine individuelle Entscheidung treffen kann.

Welche Bedeutung hat das Einkommen und die SCHUFA für die Baufinanzierung?

Das zur Verfügung stehende Einkommen muss ausreichend sein, damit man Zinsen und Tilgung bezahlen kann. Deshalb ist es für die Geldgeber immer wichtig, dass sie ermitteln, ob es einen regelmäßigen Geldeingang gibt. Wenn man einen festen Arbeitsvertrag hat oder nachweisen kann, dass man freiberuflich beziehungsweise selbständig seit einigen Jahren erfolgreich tätig ist, hat man schon mal erste gute Voraussetzungen für eine positive Bewertung. Schwieriger könnte es bei befristeten Arbeitsverträgen werden oder, wenn man sich in einer Probezeit befindet oder, wenn man erst kürzlich mit einer Selbständigkeit begonnen hat.

Dann werden Kreditsachbearbeiter die Ausgaben überprüfen. Es muss von dem monatlichen Einkommen des Kreditnehmers nach Abzug seiner Lebenshaltungskosten natürlich noch genügend Geld übrigbleiben, damit es einen finanziellen Spielraum für die Kreditraten gibt. Umso größer das zur Verfügung stehende Einkommen ist, umso besser sind die Chancen, dass es eine Zusage für die Immobilienfinanzierung gibt.

Die Sachbearbeiter werden ebenfalls überprüfen, wie es mit den SCHUFA-Eintragungen steht. Negative Einträge werden wahrscheinlich ein Ausschlusskriterium darstellen.

Was machen das Eigenkapital und der Immobilienwert für die Finanzierung aus?

Wenn man die Unterlagen für seinen Finanzierungswunsch einreicht, wird die Bank zunächst eine Berechnung des Immobilienwertes vornehmen. Dadurch wird sie beispielsweise in Erfahrung bringen, ob der Kaufpreis oder die Baukosten gerechtfertigt sind. Dazu dient ein Objekt häufig mit einer Grundschuld als Sicherheit.

Banken haben dafür folgende Faustformel: Umso wertiger die Sicherheit ist, umso geringer ist das Risiko.

Den Wert der Sicherheit kann man zusätzlich erhöhen, wenn man schon Eigenkapital angespart hat.