Badezimmer, Fenster, Fassadendämmung - früher oder später fallen bei jeder Immobilie größere und kleinere Modernisierungsmaßnahmen an. Neben einer allgemeinen Erhöhung der Lebensqualität können diese vor allem auch dazu beitragen, den Energiebedarf deutlich zu senken. Modernisierungen immer auch mit Investitionen verbunden, die man bereits bei der Finanzplanung für den Immobilienkauf, insbesondere bei Bestandsimmobilien, unbedingt berücksichtigen und ein entsprechendes finanzielles Polster schaffen sollte. Doch welche Kosten verursachen die einzelnen Maßnahmen und wann werden sie genau fällig?

Grundsätzliches

Ob Erneuerung, Modernisierung oder auch barrierefreier Umbau - es gibt zahlreiche Gründe, die Investition in entsprechende Maßnahmen zur Modernisierung einer Immobilie. Neben Änderungen des persönlichen Geschmacks oder Erfordernissen wie Familienzuwachs, ist es von Zeit zu Zeit notwendig, auch altersbedingte Schäden oder Mängel zu beheben bzw. Haustechnik wie die Heizung zu modernisieren. Selbstverständlich sind die Kosten und Intervalle von Modernisierungsmaßnahmen immer von zahlreichen Faktoren abhängig.

Nachfolgende Angaben sind daher als ungefähre Richtwerte zu sehen, je nach Bausubstanz oder persönlichem Anspruch können die Kosten durchaus variieren oder Maßnahmen früher oder später notwendig werden. Die Werte gelten für ein exemplarisches, frei stehendes Einfamilienhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche, Satteldach und einem Baujahr vor 2000.

Dach sanieren (inklusive Wärmedämmung)

Nach etwa 20 - 25 Jahren sollten Immobilienbesitzer über eine Dachsanierung nachdenken. Selbstverständlich sind dabei unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen, etwa die Lage des Hauses. Wenn sich das Dach beispielsweise überwiegend im Schatten befindet, können feuchte Dachziegel schlechter trocknen, was eine Ausbesserung schon früher notwendig macht. Experten oder erfahrene Dachdeckerfirmen sind in der Lage, den Zustand des Daches fachmännisch zu beurteilen und entsprechende Empfehlungen zu geben. Bei einer Dachsanierung von Altbauten wird vor allem auch die Wärmedämmung verbessert, was Energieeinsparungen von durchschnittlich 30 % mit sich bringt.

Eine umfassende Dachsanierung schlägt mit ca. 16.000 Euro zu Buche und erstreckt sich meist über mehrere Wochen. Um die Kosten zu senken, ist es ratsam, im Vorhinein der Dachsanierung Förderungen zu beantragen. Sowohl das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) als auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten entsprechende Förderprogramme an. Darüber hinaus lohnt es sich über regionale Förderprogramme und Zuschüsse zu informieren.

Heizung

Viele Heizungssysteme in Altbauten entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Durch die Modernisierung einer Heizungsanlage kann die Effizienz wesentlich verbessert werden, zwischen 20 und 30 Prozent Energie lassen sich durch den Austausch einsparen. Wann genau sich der Austausch lohnt, ist stark von der jeweiligen Heizungsart und dem Zustand abhängig. Regelmäßige Wartungen können die Lebensdauer stark erhöhen. In vielen Fällen ist es sinnvoll, nach etwa 15 bis 20 Jahren über die Modernisierung nachzudenken, ab einem Alter von 30 Jahren ist der Austausch sogar gesetzlich vorgeschrieben, ausgenommen sind Heizungen mit Niedertemperaturkessel oder Brennwertkessel.

Die Kosten für eine Heizungsmodernisierung sind stark von dem jeweiligen Heizungssystem abhängig, durchschnittlich sollte man hier etwa 12.000 Euro einplanen, zuzüglich der Montage. Auch hier können Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle die Kosten reduzieren und sollten daher unbedingt in Anspruch genommen werden.

Fenster

Fenster halten lange, regelmäßige Wartung und Pflege kann die Lebensdauer zusätzlich erhöhen. Irgendwann lässt sich ein Austausch allerdings nicht mehr vermeiden und das nicht nur, wenn mal eine Scheibe zu Bruch gehen sollte. Einfach verglaste Fenster sollten bestenfalls unverzüglich durch doppelt, bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden, da sie einen hohen Wärmeverlust verursachen. Alle Fenster, die vor 1995 eingebaut wurden, fallen in diese Kategorie. Doch auch mehrfach verglaste Fenster sind oft nicht mehr 100 prozentig dicht, nach etwa 20 bis 30 Jahren ist es daher ratsam, sich Gedanken über Erneuerung zu machen und die Gebäudedämmung so zu verbessern. Durch den Austausch alter Fenster durch moderne, lassen sich durchschnittlich 5 bis 20 Prozent der Energiekosten einsparen.

Inklusive Fensterrahmen veranschlagt der Austausch eines Fensters etwa 1000 Euro zuzüglich Montagekosten. Nach durchschnittlich 8 Jahren haben sich diese Kosten bereits amortisiert. Im Rahmen einer energetischen Sanierung, lassen sich für den Austausch der Fenster als Teil der Gebäudehülle, ebenfalls staatliche Förderungen beantragen.

Fassadendämmung

Als größter Teil der Gebäudehülle geht viel Energie über die Fassade verloren, wenn sie schlecht gedämmt ist, daher ist eine Investition in eine Fassadendämmung immer eine sinnvolle Angelegenheit. Ratsam ist eine Erneuerung der Fassadendämmung nach etwa 20 bis 30 Jahren, moderne Dämmsysteme haben mit 40 bis 50 Jahren eine deutlich längere Lebenszeit. Eine Modernisierung der Dämmung der Fassade sorgt nicht nur für mehr Behaglichkeit im Winter, kühlere Innenräume im Sommer sowie ein insgesamt besseres Raumklima, sondern schont gleichzeitig Umwelt und Geldbeutel. Mit modernen Wärmedämmverbundsystemen (WDSV) lassen sich durchschnittlich etwa 24 Prozent der Heizkosten einsparen.

Die Kosten für eine neue Fassadendämmung liegen bei ca. 18.000 Euro, wobei der genaue Betrag von unterschiedlichen Faktoren abhängig ist, beispielsweise der Dämmmethode, dem gewählten Dämmstoff sowie baulichen Besonderheiten. Wenn die Modernisierung bestimmte Anforderungen erfüllt, kann auch hier ein Zuschuss der KfW beantragt werden. Hierfür müssen die Auflagen und Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes eingehalten werden.

Solaranlage

Zwar wird die Lebensdauer moderner Solaranlagen immer länger, irgendwann müssen sie allerdings erneuert werden. Zudem liefern sie, je länger sie im Betrieb sind, messbar weniger Strom. Nach ca. 30 Jahren kann es sich lohnen, in eine Modernisierung bzw. eine Nachrüstung zu investieren.
Je nach Zustand und Leistung der Anlage kann es effizienter sein, die Anlage durch eine leistungsstärkere Anlage zu ersetzen. Bei einer Nachrüstung können entweder die kompletten Module durch effizientere ausgetauscht werden, oder aber nur ein neuer Wechseltrichter installiert werden.

Mit der Modernisierung der Solaranlage lassen sich bis zu 15 Prozent der Energiekosten einsparen, bei der kompletten Modernisierung der Module belaufen sich die Kosten für die Nachrüstung auf ca. 12.000 Euro. Bei der Modernisierung von thermischen Solaranlagen kann unter bestimmten Umständen ein Zuschuss vom BAFA beantragt werden.

Außenputz

Schäden im Außenputz, genauer gesagt dem Oberputz, müssen selbstverständlich umgehend ausgebessert werden, um zu verhindern, dass Feuchtigkeit eindringen und die Bausubstanz Schaden nehmen kann. Es gibt zwar keinen festen Zeitrahmen, in dem der Außenputz erneuert werden sollte, da viele Faktoren einen Einfluss auf den Zustand haben, mit den Jahren nagt der Zahn der Zeit allerdings auch am stärksten Putz.

Nach etwa 20 Jahren kann es daher ratsam sein, den kompletten Außenputz zu erneuern, wobei hier zwei Möglichkeiten zur Verfügung stehen. Sofern der alte Putz noch intakt ist, reicht in der Regel das Aufbringen eines neuen Deckputzes vollkommen aus. Ist der Zustand allerdings mangelhaft, muss der alte Putz zunächst entfernt werden. Die Kosten einer Entfernung und Erneuerung des Außenputzes belaufen sich auf ca. 60 Euro pro Quadratmeter, wobei auch etwaige Malerarbeiten mit einkalkuliert werden sollten.

Bad ausbessern / modernisieren

Badezimmer sind Geschmackssache und Geschmäcker können sich ändern. Neben Küchen sieht man vor allem Badezimmern schnell an, wenn sie etwas in die Jahre gekommen sind, Trends für Muster und Farben ändern sich immer schneller. Neben kleineren Auffrischungen und Erneuerungen, etwa der Badmöbel oder Armaturen, empfiehlt es sich allerdings nach etwa 10 bis 20 Jahren auch umfangreichere Modernisierungen durchzuführen, auch wenn eine generelle Pflicht dazu natürlich nicht besteht. Wichtig ist es bei der Planung an die nähere Zukunft zu denken, unter Umständen bietet es sich an für Barrierefreiheit zu sorgen und es altersgerecht zu modernisieren.

Bei einer umfänglichen Modernisierung des Bads, müssen Kosten ab etwa 12.000 Euro veranschlagt werden, nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Kleinere Modernisierungen wie der Austausch von Waschbecken, Armaturen oder der Badewanne sind schon mit wesentlich weniger finanziellem Aufwand realisierbar.

Einbauküche

Wann es Zeit für eine neue Einbauküche ist, hängt stark vom individuellen Geschmack ab, viele Haushalte modernisieren ihre Küche nach 10 bis 15 Jahren. Der mögliche Gestaltungsspielraum ist groß und reicht vom Austausch von Arbeitsplatten und Schrankfronten, über eine technische Neuausstattung bis hin zu einer kompletten Modernisierung, inklusive Boden und Wandarbeiten.

Bei der Planung der Modernisierung der Küche sollte genau wie beim Badezimmer auch die mittel- bis langfristige Zukunft mitberücksichtigt werden. Bevorstehendes Rentenalter oder geplanter Nachwuchs können es erforderlich machen, die Küche barrierefrei umzubauen oder Vorkehrungen in Bezug auf Kindersicherung zu treffen. Backöfen oder Spülmaschinen in erhöhter Position erleichtern beispielsweise nicht nur die Bedienung, sondern stellen auch zuverlässig sicher, dass Kleinkinder keine Chance haben, an die Geräte heranzukommen. Die anfallenden Kosten einer umfangreichen Küchenmodernisierung beginnen ab etwa 5000 Euro und sind nach oben hin offen.

Fazit

Modernisierungen sind immer auch Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie erhöhen. Im selben Maße sinkt der Immobilienwert, wenn Maßnahmen lange Zeit ausbleiben. Im schlimmsten Fall können so Schäden entstehen, die aufwändigere Sanierungsmaßnahmen erfordern oder gar irreversible Schäden an der Bausubstanz verursachen. Die Intervalle, in denen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollten, sowie die individuellen Kosten, sind immer nur Richtwerte, die von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden.

Sofern man selbst keine Schäden oder konkreten Modernisierungsbedarf feststellen kann, ist es ratsam, einen Sachverständigen mit einer Bewertung des Zustands der Immobilie oder einzelner Bereiche zu beauftragen. So lassen sich Modernisierungsbedarf und Umfang zuverlässig feststellen und sich die anfallenden Kosten sowie der Aufwand für die Arbeiten kalkulieren. Für Immobilienbesitzer empfiehlt es sich immer einen bestimmten Betrag für Modernisierungsarbeiten zurückzulegen, neben planbaren Maßnahmen kann es immer wieder auch dazu kommen, dass spontane Modernisierungen notwendig werden, etwa bei einem Dachschaden, einem Fensterbruch oder einer defekten Heizungsanlage.

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